Tuchtrecht: Ongegronde klacht n.a.v. ABC-transactie. Notaris had prijsverschil gesignaleerd en voldoende onderzoek gedaan.

Kamer voor het Notariaat in het Ressort ’s-Hertogenbosch 18 mei 2015, SHE/2014/54 Een Oud-notaris is betrokken geweest bij eigendomsoverdracht van bedrijfspand dat lange tijd (in onverhuurde staat) door A te koop is aangeboden voor 2,5 miljoen euro. Het pand is vervolgens door A aan B verkocht voor 1,2 miljoen euro en korte tijd daarna doorverkocht aan C (klagers) voor 2,4 miljoen euro. Voorafgaand aan de koop hadden klagers een huurovereenkomst gesloten met een gegadigde.

Klagers verwijten de oud-notaris dat hij hen niet heeft ingelicht over de waardensprong. Het ongebruikelijke van deze transactie betreft niet zozeer de hoogte van de koopprijs die klagers hebben betaald, welke prijs naar het oordeel van de kamer mede op basis van de voor handen zijnde WOZ-waardebeschikking niet direct vragen behoefde op te roepen, maar het feit dat de koopprijs die B met A was overeengekomen aanmerkelijk lager was.

De notaris heeft dit prijsverschil gesignaleerd en daarin aanleiding gezien bij A te informeren naar de redenen voor het prijsverschil ten opzichte van de in het verleden gehanteerde vraagprijs en de WOZ-waarde. Voorafgaand aan het transport heeft de notaris dus onderzoek gedaan naar het prijsverschil, waarna hij zijn bevindingen heeft voorgelegd aan de KNB die de notaris heeft bevestigd in zijn oordeel dat geen sprake was van een verdachte transactie.

Hoewel het advies van de KNB een notaris niet ontslaat van zijn eigen verantwoordelijkheid, is de kamer van oordeel dat de handelwijze van de notaris getuigt van de nodige zorgvuldigheid. Nu het pand inderdaad al jaren te koop had gestaan en het door B in onverhuurde staat werd gekocht en nadien door haar is verkocht terwijl klagers inmiddels een huurovereenkomst hadden gesloten, is de kamer van oordeel dat de notaris terecht heeft geconcludeerd dat het prijsverschil weliswaar groot, maar (voldoende) verklaarbaar was.

Ook indien de aanbevelingen van de KNB zoals verwoord in de door klagers genoemde checklist A-B-C en A-B en B-C Transacties daarbij in aanmerking worden genomen, is de kamer van oordeel dat de notaris niet tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld door klagers niet in te lichten over het prijsverschil.Verder verwijten klagers de oud-notaris (onder meer) dat hij hen in bescherming had moeten nemen tegen B. Of en zo ja in hoeverre een notaris een cliënt in bescherming dient te nemen, hangt onder meer af van de eigen deskundigheid en ervaring van de betreffende cliënt.

Naar het oordeel van de kamer heeft de notaris klagers (een van hen was in het verleden advocaat) als ervaren ondernemers mogen aanmerken, die een voor hen lucratieve zakelijke transactie beoogden te sluiten en er welbewust voor hebben gekozen het pand onder de overeengekomen voorwaarden te kopen. Er was volgens de kamer dan ook geen sprake van een voor de beoogde rechtshandeling relevante achterstandspositie aan de zijde van klagers (zoals een riskante financieringsconstructie waartegen de notaris hen had moeten waarschuwen) die de notaris tot een andere handelwijze had moeten nopen. Ook overige onderdelen van de klacht ongegrond.

Lees hier de volledige uitspraak.